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[其他集团] 国际精品度假酒店在华最新发展及合同谈判

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蓝钻会员 鲜花(36)

richsh10 发表在  2010-10-29 11:17:48  | 显示全部楼层 | 阅读模式
近年来,随着传统一、二线国际酒店品牌(以下简称“传统品牌”)的快速扩张布点,致使如今的业主在一线城市和其他热点城市找寻合适且耳熟能详的国际酒店品牌并非难事。同时,有一些新的品牌开始进入中国,其中的一个亮点是若干国际精品度假酒店品牌(包括豪华精品酒店、城市度假及旅游度假酒店,以下简称“精品度假品牌”)在传统品牌攻城略地的缝隙中屡屡得手,不断有精彩的亮相。

  除了大家都很熟悉的悦榕庄(Banyan Tree),最近在中国比较活跃、颇有建树的国际精品度假酒店品牌有:安娜塔拉(Anantara),URC(Urban Resort Concept,上海璞丽酒店的管理方),第六感(Six Senses),以及URBN低碳精品酒店和阿丽拉(Alila)等。另外,宝格丽(Bulgari)在中国有若干个项目在谈,阿玛尼(Armani)据闻也和一些业主在接触。

  与传统品牌管理的度假酒店相比,精品度假品牌各有特色:悦榕庄与安娜塔拉的SPA无与伦比,第六感的环保设计理念独树一帜,URC的室内设计让人耳目一新,宝格丽和阿玛尼与其名下的奢侈品共享盛名的奢华令人叹为观止。

  据笔者的观察以及代表业主与上述品牌谈判和接触的经验,在发展战略和布局谋篇上,宝格丽和阿玛尼会倾向于选择在中国一线城市的黄金位置倾力打造旗舰店;悦榕庄会继续在自然景观独特兼有人文元素的地方安营扎寨;安娜塔拉除了着眼于北京、上海等一线城市外,会将大部分注意力集中到西南地区的旅游胜地;第六感似乎更加青睐名山美岛;而URC对一线城市内核心地段的历史文化建筑以及某些具有独特人文历史的城市情有独钟。

  另外,依笔者个人观察,上述品牌的管理合同和管理模式也各有特色。如宝格丽作为万豪旗下的一个品牌,其对品质的要求以及与之如影随行的强悍和霸道的作风和万豪仿佛一脉相承。悦榕庄则会极力要求业主采用自己的建筑设计和室内设计,等等。以下略举数例,简单分析上述几个精品度假品牌的管理合同中的一些令笔者印象深刻的条款,从中可以大致看出精品度假酒店品牌在经营管理模式上的一些特点或演变趋势。

  悦榕庄近年来对于“酒店管理团队中是否应该有业主委派的代表”这一条款,似乎感受颇多,也因此在该等条款上立场越来越趋向强硬:即不(轻易)许可业主全权委派副总经理或副财务总监。业界认为,如果副总经理或副财务总监的任命和解职由业主独自负责,则在实践中会直接导致同一个酒店里,名义上一个管理团队之下会有两派各为其主的人马,从而造成代表管理方意志的酒店总经理被架空和管理团队的分裂,其直接后果是危害酒店的经营。在几乎所有国际著名品牌的酒店委托管理模式下,酒店的经营既然已经委托给管理公司,业主对酒店日常经营管理的干涉理所当然地应该被排除,这已经是一个很难被颠覆的业界惯例。这个业界惯例存在的合理性在于,如果业主不时干涉酒店的日常经营,则很难对管理公司进行业绩考核。如果管理公司未来不能通过业绩考核,其很容易拿业主的干涉作为抗辩理由,从而使合同中的业绩考核条款成为一纸空文。但与此并道而行的另一个业界惯例是,业主有权委派自己的副总经理和(或)财务副总监(而不是业主代表,后者不是酒店管理团队的一员)。如何解决这两个看上去似乎颇为矛盾的惯例,特别好的解决方法似乎不多,但可以尝试考虑以下原则:其一,副总经理或财务副总监必须接受总经理的领导;其二,当管理公司认为副总经理或副财务总监不合格时,业主应该及时将其解职调离。
URC的合同中有一个条款比较独特,“作为年度计划的一部分,业主应同意在前N个财务年度里分配不低于总收入的一定比例(如10%)用于酒店的销售与市场推广”。第六感也有类似的要求,即在第一个到第N个财务年度,业主须将预算总收入的一定百分比(例如9%)作为销售和营销的费用。请注意,在传统品牌的管理合同中,很少有在签署管理合同时就对销售和市场费用作如此精确的要求,绝大部分都会等到酒店开业后在当年的年度预算中提及和批准。为何URC和第六感对该等条款比较重视?笔者的猜测是该等品牌还没有形成国际规模的统一营销和推广系统,因此对该酒店的特别推广尤为重要,需要业主特别承诺该笔付出以期届时大力推广。

  第六感的另外一个独特条款是要求业主将酒店总收入的一定百分比交给管理方作为“社会及环境责任基金”。这一条和第六感的强调环保理念息息相关。业主应该将此等收费和其他商业条款结合起来以评估第六感的收费水平。第六感的合同另一个显著特点是其与四季的合同一样,其初次要求的管理合同年限长达40年。

  安娜塔拉的合同总体上来讲其条款与传统品牌并无过分特殊之处,但鉴于其和第六感一样在中国尚无实体公司,而且其拓展人员及法务人员也基本上都是外国人,所以其对仲裁地的选择要求比较苛刻而且两者均不事先提供中文版本,合同文本及谈判沟通的语言都是英文。因此业主需要寻求精通英文的专业顾问协助为宜。

  另外,大部分精品度假酒店的设计需要因地制宜,最大化地利用当地的山水风景、人文特色,因此很难有统一的标准可循。实际上,多个品牌也并没有成文的品牌标准,因此业主在与该等品牌谈判时需要特别关注其合同中所述的“管理方有权不时更新的”品牌标准对酒店设计和投资成本以及未来经营的影响。此外,有些品牌,例如悦榕庄会对其酒店及SPA中销售产品的采购提出特殊要求,第六感可能会在某个项目上要求设置画廊,等等。

  总括言之,与传统品牌相比,精品度假品牌无论在项目挑选、项目设计及管理合同的谈判、未来运营上都有其各自的特色。业主事先了解这些特点对其选择合适的品牌合作至关重要。(

钻石会员 鲜花(4)

raymond5921 发表于 2010-10-29 11:55:31  | 显示全部楼层
沙发,好好学习了
PCR  RA,SPG P,MR P。

金卡会员 鲜花(0)

evencc 发表于 2010-10-30 16:31:09  | 显示全部楼层
认真看一看,不太懂呢

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