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上海高星级酒店颓势难改

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testaccount 发表于 2010-6-8 10:10:00  | 显示全部楼层 | 阅读模式
2010年06月07日 18:18瞭望东方周刊

上海高星级酒店业已经进入了起码2到3年的困难时期。

瞭望东方周刊》记者姜智鹏,特约撰稿陈霞 | 上海报道

“上海世博会将直接拉动消费600亿元至1000亿元,其中酒店业受益程度达34.3%。”几个月前,赵焕焱还信心十足。

2008年金融危机之后一直步履艰难的高星级酒店,把世博会当成了行业转折的最好机会。

赵焕焱是华美酒店顾问机构首席知识管理专家,国内最早开始研究世博会期间上海酒店房间数缺口的专家之一。他的估算其实还偏于保守,另一个在业内流传甚广的酒店业受益数据是“41%以上”。

在赵焕焱的测算模型中,F1大赛对上海高星级酒店的影响,将是世博会影响力的最贴近参照。

但结果却大大出乎他的意料。

世博会拉动效应低于预期

往年F1大赛的时候,很多高星级酒店总经理都能接到内部电话,要求帮忙安排房间。但2010年F1的时候,却“没听哪个总经理说接到了类似的电话”。

2009年F1大赛期间,上海五星级酒店的入住率整体提高了23%。F1赛场所在的嘉定区13家高星级酒店,房价则提高了63%。

2010年F1大赛更加紧凑,只有4月16日到18日3天,按以往的经验,赛事持续时间越短,人流量就越集中。但事实是,嘉定区4月中旬四星级酒店平均价格为500元左右,三星级酒店平均价格为250元左右,与平日基本持平。上海市区酒店价格则是五星1400元左右、四星600元左右、三星350元左右。

随后的事实表明,世博会期间五星级酒店的表现,“远远低于预期。”仲量联行高级副总裁吴嘉保告诉《瞭望东方周刊》,2010年3到4月,世博会众多场馆进入最后筹备阶段,大批场馆代表来到上海,他们大多入住高星级酒店。即便如此,上海高星级酒店的业绩表现也不理想。

华美酒店顾问机构提供的数据也显示,临近世博的筹备期没有给上海的高星级酒店带来明显增长的收益。

2010年第一季度,上海入境过夜接待人数增长了24.41%。

星级酒店平均入住率为52.99%,比2009年提高了7.11%。其中,五星级和四星级酒店入住率分别为56.34%和52.43%,只提高了10.47%和9.42%,仍在60%的警戒线以下,而且,平均房价分别为967.08元和503.86元,分别下跌了2.52%和2.78%。

也就是说,即使入境过夜人数有了较大增长,但上海的高星级酒店依然在以降价的方式推升入住率。

于是,很多高星级酒店在4月份陷入了世博会期间房间定价的烦恼。

“前几个月的市场表现,让大家对世博期间的入住率很吃不准。都搞不清楚世博会究竟能起到多大的拉动作用,所以,我们很难确定,究竟应该在世博前预订出多少房间。”豪生国际酒店集团(中国)董事长章伟信告诉《瞭望东方周刊》。

考虑到金融危机的影响逐步减弱,2010年高星级酒店业的经营状况本该有一定的回升,有世博会开幕式的5月份,应该是上海星级酒店业的最高峰。

华美的抽样调查显示,上海五星级酒店的5月预订房平均房价比2009年上涨了20%,最高上涨到1600元左右,四星级酒店房价最高上涨到700元。以最高房价计算,这比第一季度平均房价分别高出600多元和近200元。

但按照仲量联行历年公布的数据,1600元的价格,只是2006、2007年的年平均房价,只比2008年的年平均房价高100元。

即使是在高峰时段卖出了往年的年均价,“上海也只有个别高星级酒店达到80%的入住率”,2006年和2007年的年平均入住率,都在70%左右。“如果没有世博会,今年高星级酒店业的表现还要惨淡。”吴嘉保告诉《瞭望东方周刊》。

10年畸形发展结出恶果

一边公认早已供大于求,一边快速膨胀,上海高星级酒店业持续10年的怪异发展模式,终于结出了恶果。

1998年,中国高星级酒店业开始全行业的亏损。1998年到2000年,全国高星级酒店亏损分别为45.56亿元、53.64亿元和26.43亿元。

2000年,国内学术界公认,高星级酒店已经供大于求了,北京、上海等一线城市的情况尤其严重。但是,2001年,上海申办世博会成功,上海酒店业出现了与众不同的倒金字塔形现象,即星级越高发展越快。2004年,随着上海国际金融中心定位的明确,大批国外金融机构来到上海。“要的都是最好的酒店,最高的价格。”当年,中国高星级酒店开始赢利。

2005年,高星级酒店业赢利10亿元,2006年,赢利33亿元。高星级酒店业开始了新的一轮大发展。这一年,上海高星级酒店房价首次超过香港。

危机,在快速发展中被忽视了。

2004年到2007年,上海五星级酒店的入住率一路下滑,分别是75.73%、72.33%、72.59%和68.23%。

2008年10月,上海高星级酒店进入了有史以来最艰难的时刻。“2008年10月,一家五星级酒店的中层告诉我,最惨淡的一天,他们的入住率只有4%。就是到了2009年2、3月份,很多高星级酒店的入住率也都不超过10%。”赵焕焱说。

酒店业2到3年建造周期的滞后效应,让上海高星级酒店依然保持着高增长。

按照仲量联行提供的数据,2005年上海主要国际品牌高星级酒店房间数为13922间;2005年到2009年,每年的增量分别是1432间、3499间、4384间、3530间、5278间。

2010年,预计还将新增11023间。这样,到2011年,上海主要国际品牌的高星级酒店房间数将达到43068间,相当于2008年总量翻一番。2011年到2012年,还将分别新增2732间和2510间,到2012年,主要国际品牌酒店供应为48310间。

吴嘉保的预测更加悲观。“ 如果2011年上海不再有新的大型活动,上海高星级酒店的效益还将进一步下滑。”

酒店业狂飙的幕后推手

房地产企业是上海高星级酒店业快速膨胀的最重要推手。实际上,高星级酒店业开始大量增加的2006年前后,正好也是上海房地产快速发展的开始。

“按照国际上的经验,高星级酒店出现大规模过剩的情况并不多见。”钟金华是上海一家五星级酒店的股东,2007年前后,钟金华所在的私人房地产企业在上海开发了一个大型商务楼盘,作为配套,他们在楼盘周边建造了一家酒店,并委托给一家国际酒店管理集团经营。

“在上海投资建造一家五星级酒店,起码要10年以上才能收回成本,而国际上一般的年限是7年。”钟金华告诉《瞭望东方周刊》。

五星级酒店的经营成本非常高,五星级酒店的房间和服务人员比例在1比1.5左右,远高于写字楼和商铺,五星级酒店的投资成本却相当于写字楼和商铺的两倍。

再加上3年一小修、5年一中修、8年一大修,“前几年好不容易刚赚了点钱,就要投入装修了。三五年之内是不可能有大的回报的,另外还要支付银行贷款的利息。”从这个角度来说,高星级酒店业投资本该很难出现过剩投资的非理性现象。

但房地产的暴涨却抵消了这些限制。“对房地产企业来说,建造酒店主要有4大好处。”钟金华说,第一个好处就是避税,“比如我们今年赚了10亿,投8亿造酒店,所得税的基数就变成了2亿。另外,建酒店在各个区域都是受欢迎的,说不定还能赚到更多的政策优惠。”

最重要的是,“住宅是一次性生意,但酒店摆在那里,是不断增值的不动产,建一家酒店,光地皮的升值都非常可观。”钟金华说,此外,酒店还能提供长期固定的现金收益,并且能够带动周边地产升值,“对房地产企业来说,建造酒店更大的收益在于附加价值。酒店业投资过热,和房地产市场的快速膨胀关系密切。”

行业畸形根源

在研究酒店业的各类文献中,来自房地产的资金一直被称为“业外资本”。言下之意,是这些上海高星级酒店的主要投资者都不专业。

“有家跨国公司想包一个酒店搞活动,负责人一连走了14家酒店都没有下单,说要是在国外,一般走个五六家酒店就可以定下来了。这就说明,上海的酒店千篇一律,没有特色。”赵焕焱说,房地产企业开发酒店,大多不是抱着正儿八经经营一个产业的态度。“造好就包给国际酒店集团管理,坐等不动产升值。事前没有明确的规划,事后也不介入管理。”

聘请国际酒店集团的确是国际通行的办法,但中国的开发商选择了一种错误的模式。

目前国内最普遍的模式是,国际酒店管理集团纯粹管理,不涉及酒店投资,而是按照营业收入收取固定的管理费;而在欧美和日本,酒店管理集团往往要租赁酒店经营。两种模式最大的区别在于,中国高星级酒店的经营风险,完全是由酒店业主来承担的;在欧美和日本,风险则完全在跨国管理集团。

20多年来,外资投资星级酒店只占中国整个酒店市场投资额的4%。赵焕焱说,目前中国酒店业的主流已经变为房地产开发业加跨国公司品牌,“北京57家五星级酒店中一半以上都是跨国公司品牌管理的。每年中国酒店业付给国际酒店管理集团的管理费就超过百亿元,而他们是不需要承担任何风险的。”



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testaccount 发表于 2010-6-8 10:11:14  | 显示全部楼层
风险和收益不对等,推动了国际酒店管理集团在中国的疯狂扩张。

在20世纪,国际酒店集团还遵循着一条铁律,就是在同一个城市里,同一个酒店品牌只管理一家酒店。“但现在,不少国际集团在同一城市有3到4个品牌,同样品牌在同一个城市管理三四家酒店,因此,管理的酒店总量可以达到10家以上。”

在过去几年中,酒店业的快速发展掩盖了模式的缺陷。但一旦行业进入不景气周期,大量矛盾就暴露了。

一个最明显的体现就是在酒店降价上的分歧,当酒店经营不善的时候,酒店业主希望维持充足的现金流,以抵消成本支出;但酒店管理者要维持自身品牌长期资产价值,总是把降价作为最后不得不使用的手段。

“所以,酒店降价也是上海高星级酒店退无可退的证据。”钟金华说。

“10月后,上海地区酒店的平均房价会有两位数的下滑。”赵焕焱说,上海高星级酒店以价格换入住率的价格大战已无悬念。

酒店业扩容仍在继续

即便如此,上海酒店业的扩容仍未停止。

4月底,全球第二大酒店[12.28 0.00%]管理集团温德姆国际酒店集团(Wyndham Hotel Group)就在世博园周边一次开出两家酒店。

位于南外滩的兴荣温德姆酒店拥有321间客房,属于该集团旗下最高端的超白金五星级品牌。和兴荣温德姆酒店隔黄浦江相望的,是该集团旗下另一个五星级酒店品牌,“两个酒店只隔一个杨浦大桥。”温德姆首席执行官Eric Danziger告诉《瞭望东方周刊》,虽然上海的高星级酒店业已现颓势,但另一个不容忽视的问题是,“随着各大国际酒店管理集团在上海布局越来越密,好的地段已经比短期的经营效率更加重要。”

Eric Danziger说,2011年,该集团还将在上海开设一家新的温德姆宝莲大酒店,同样是五星级。

“一个肯定的结论是,上海高星级酒店业已经进入了起码2到3年的困难时期。”但2010年高星级酒店的大幅增长,“是很多酒店为了抢世博商机而提前开业,并不是为了世博而新开酒店。”豪生国际酒店集团(中国)董事长章伟信说。

章伟信认为,国际酒店品牌并不会减慢扩张的步伐,首先,酒店业经营并不是短期行为,谁也说不好接下来的几年里,上海的两大中心建设会不会造就另一个酒店业大发展,所以也没人敢就此放弃珍贵的资源;另一方面,行业艰难也是兼并重组的最好机会。

更何况,即使挺不过这段艰难的时期,酒店品牌没有风险,大不了拍拍屁股走人;“酒店业主也不会退缩,因为他们要的是附加效益而非经营效益,酒店经营再不好,跟地皮的升值相比也是个小问题。”赵焕焱说,一片萧条中,行业模式的转变却依然缺乏动力,“行业还在快速膨胀,矛盾继续在积累。”

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asun 发表于 2010-6-8 10:20:04  | 显示全部楼层
好事{:3_42:}

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testaccount 发表于 2010-6-8 10:22:52  | 显示全部楼层
亚美蝶

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白金会员

cnwuge 发表于 2010-6-8 10:28:48  | 显示全部楼层
不错的文章
有很多一线的数据

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dennisin 发表于 2010-6-8 10:32:48  | 显示全部楼层
对消费者来说,酒店降价自然是好事。不过这也要等盛会结束以后,现在整个上海的酒店都处在一种癫狂的状态下,大家还是能避则避。而且就算盛会结束,到底会不会降价,降多少,谁也不清楚。
对酒店来说,赔本赚吆喝肯定不是长久之计

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edyu 发表于 2010-6-8 10:51:19  | 显示全部楼层
不管怎么样。上海的酒店现在还是蛮疯狂的。很多本地的都找不到价廉物美的酒店,别说老外了。
上次一朋友来上海看世博,住格林豪泰。接了他去ci,居然看到有一对欧洲情侣也在ci。
男得长得帅,女的长得也没话说。都像电影演员。。。居然住格林豪泰让我很莫名。
第二个莫名的是,格林豪泰的前台居然有一个英语讲得挺不错。世博会太疯狂了~~
头像是我,不是我儿子

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StuartWitzman 发表于 2010-6-8 11:16:58  | 显示全部楼层
不会吧。很多酒店都是满房。周末的时候打算帮家人定一间端午的房间,结果酒店满房了
好好学习,天天向上

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钢板日川 发表于 2010-6-8 11:19:10  | 显示全部楼层
入住率这么低也没看价格怎么下来,2 3 千块的标房也有...可能也要等SB会之后了吧
跟海一样大

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asun 发表于 2010-6-8 11:29:36  | 显示全部楼层
希尔顿网上挂着有房,打电话去说没了,本月就18 19两天有房间,不晓得真假

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白金会员

cnwuge 发表于 2010-6-8 11:33:29  | 显示全部楼层
入住率这么低也没看价格怎么下来,2 3 千块的标房也有...可能也要等SB会之后了吧
songzichao9074 发表于 2010-6-8 11:19


您什么渠道啊?
汤臣洲际我们现在也就拿1440+

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starshine 发表于 2010-6-8 11:36:44  | 显示全部楼层
不管怎么样。上海的酒店现在还是蛮疯狂的。很多本地的都找不到价廉物美的酒店,别说老外了。
上次一朋友来 ...
edyu 发表于 2010-6-8 10:51



    哈哈 老外见多了 就不会有这种感觉了 ~~ 就和国内的明星一样了

蓝钻会员 鲜花(9)

alancai 发表于 2010-6-8 11:52:55  | 显示全部楼层
前几天有朋友去上海,他回来后说:是世博协调局帮定的房,是位置很偏的在浦三路的格林豪泰,还要400多元一间房

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binbinwolf 发表于 2010-6-8 11:54:49  | 显示全部楼层
现在很多连锁快捷的也都不便宜的,世博会威力无穷阿

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StuartWitzman 发表于 2010-6-8 12:54:27  | 显示全部楼层
世贸皇家艾美1150++也能定下来,不可能那么贵的。提前2周定的话,950++也有房。
好好学习,天天向上

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钢板日川 发表于 2010-6-8 12:59:26  | 显示全部楼层
回复 11# cnwuge


    我说官网定价,很多 2 3 K的,像香格里拉什么的,茂悦也要2000
跟海一样大

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钢板日川 发表于 2010-6-8 13:01:04  | 显示全部楼层
回复 11# cnwuge


    那您那茂悦能算stay的价格能拿多少?~

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LOST 发表于 2010-6-8 15:45:24  | 显示全部楼层
酒店业该冷静些了 太浮躁

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ecoliasd 发表于 2010-6-8 19:37:15  | 显示全部楼层
好文章,又学习了~
THIS IS IT

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wynn 发表于 2010-6-9 22:05:22  | 显示全部楼层
希望明年我们能够体会到。

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